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【券商聚焦】长江证券首予龙湖集团（00960）买入评级 指商业运营构筑安全垫
文章摘要
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金吾财讯 | 长江证券发布研报指，龙湖集团（00960）公司化治理成熟，股权结构稳定，内部人才培养体系完善，确保了经营决策的稳定性和效率。研报核心逻辑在于公司坚持长期主义，2011年即明确“持商业”战略，截至2025年末已运营99座商场，构成下行周期的压舱石；同时恪守财务安全底线，通过经营性物业贷置换信用融资，优化债务结构，已平稳度过偿债高峰。业务层面，开发业务的拖累正逐步出清，运营及服务业务持续贡献增量，预计最晚到2028年，开发业务收入占比将降至50%以下。存量商场改造与新开项目、物管业务加大外拓均为未来业绩提供增量确定。
财务与业务焦点方面，2025年公司实现营业收入973亿元，同比维持双位数降幅；受开发业务拖累，综合毛利率同比下滑6.3个百分点至9.7%，核心净利润首次转负。运营业务中，商业航道实现租金收入112亿元，同比增长4%，成为业绩稳定器；资管航道收入29.8亿元，冠寓贡献超八成。服务业务中，智创生活收入112.3亿元，龙智造收入增长7%至13亿元。财务安全上，2025年末有息负债压降至1528亿元，经营性物业贷及长租贷占比达66%，连续三年实现含资本性支出后的经营性现金流为正。主要风险包括老库存量价修复不及预期、消费承压拖累商场经营以及物管在管面积进一步下滑。
长江证券预计公司2026~2028年归母净利润分别为6.3/20.8/29.7亿元，同比分别-39%/+231%/+43%，对应PE分别为67.3x/20.3x/14.2x，首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示：1、老库存量价修复不及预期；2、消费承压拖累商场经营表现； 3、物业服务在管面积进一步下滑；4、盈利预测假设不成立或不及预期的风险。